Responsabilidade civil do síndico: quando o patrimônio pessoal entra na conta

Quem aceita ser síndico raramente lê o artigo 1.348 do Código Civil antes de levantar a mão na assembleia. É ali que estão as atribuições do cargo: representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, diligenciar a conservação das partes comuns, cobrar contribuições, prestar contas, realizar o seguro da edificação.

A palavra importante é diligenciar. Ela não pede resultado perfeito, pede cuidado comprovável. E é na ausência desse cuidado que a responsabilidade pessoal aparece.

As três portas de entrada da responsabilidade

Na prática, o síndico costuma ser acionado por três caminhos.

Omissão na conservação. O reboco que caiu sobre o carro, o portão que fechou sobre a criança, o piso molhado sem sinalização, o guarda-corpo fora de norma. Se existe histórico de reclamação sem providência, a omissão fica documentada pelo próprio condomínio.

Falha de gestão administrativa. Contratação sem respaldo de assembleia, pagamento indevido, ausência de prestação de contas, encargos trabalhistas em atraso, seguro obrigatório não contratado.

Decisão tomada fora da competência. Obra que mudaria a fachada aprovada sem quórum, uso de fundo de reserva para custeio corrente, contrato de longo prazo assinado sem autorização.

Nos três casos, o que se discute não é se houve prejuízo. É se houve cuidado.

O ponto cego: o seguro do condomínio não protege o síndico

Esta é a confusão mais frequente, e a mais cara.

A apólice do condomínio protege o condomínio: o prédio, os equipamentos, a responsabilidade civil do condomínio perante terceiros. Ela não foi feita para defender o síndico de uma ação movida pelo próprio condomínio ou por um condômino contra ele.

Para isso existe uma cobertura específica, a responsabilidade civil de administradores, conhecida no mercado pela sigla D&O. É ela que responde por custos de defesa e eventual condenação do síndico por atos de gestão.

Ter apólice condominial excelente e nenhuma cobertura para o síndico é blindar o prédio e deixar a pessoa exposta.

O que efetivamente reduz o risco pessoal

Cobertura é a última camada, não a primeira. Antes dela vêm hábitos de gestão que valem mais do que qualquer apólice:

• Registrar tudo. Reclamação recebida, orçamento pedido, providência tomada, data. Um livro de ocorrências bem mantido é a melhor defesa contra a alegação de omissão.
• Levar à assembleia o que é da assembleia. Toda decisão relevante aprovada em ata deixa de ser decisão pessoal.
• Manter laudos em dia. AVCB, inspeção predial, SPDA, elevador, bomba, gás. Laudo vencido é omissão documentada.
• Agir diante do que foi apontado. Laudo que aponta problema e fica na gaveta é pior do que laudo nenhum, porque prova que o síndico sabia.
• Prestar contas com clareza e no prazo, mesmo quando ninguém cobra.

O cálculo que quase ninguém faz

Um síndico de condomínio médio administra, sem perceber, um patrimônio de dezenas de milhões de reais e um orçamento anual que rivaliza com o de uma empresa de porte respeitável. Faz isso em geral sem remuneração compatível, no tempo que sobra, e com uma assembleia que resiste a cada despesa preventiva.

A pergunta que vale a pena levar para a próxima reunião não é quanto custa proteger o síndico. É quanto custa não proteger, e quem paga essa conta quando ela chegar.