Seguro de condomínio é obrigatório por lei, mas o mínimo legal cobre muito pouco

Todo síndico ouve, em algum momento, que o seguro do condomínio é obrigatório. É verdade. O artigo 1.346 do Código Civil determina que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. A Lei 4.591/64, que trata das incorporações e dos condomínios, já dizia o mesmo.

O que raramente se discute é o tamanho dessa obrigação. A lei exige a cobertura de incêndio e destruição da edificação. Ponto. E incêndio, por mais grave que seja, é um dos eventos menos frequentes num condomínio.

O que a apólice mínima não vê

Na prática, o que leva um condomínio ao sinistro quase nunca é fogo. É água, vento, queda de energia, portão, elevador e responsabilidade perante terceiros. Uma apólice contratada só para cumprir a lei costuma deixar de fora:

• Danos elétricos. Uma oscilação na rede queima a bomba de recalque, o quadro do elevador ou a central do interfone. Sem essa cobertura, o conserto sai do caixa.
• Vendaval e granizo. Telha arrancada, cobertura da garagem amassada, infiltração que aparece três dias depois.
• Alagamento e danos por água. Prumada que rompe, caixa d'água que transborda, esgoto que retorna no subsolo.
• Responsabilidade civil do condomínio. Um visitante escorrega no hall molhado, um galho cai sobre um carro, um reboco se solta e atinge alguém na calçada.
• Vidros, portões e equipamentos. Itens de uso diário, com quebra frequente e conserto caro.
• Vida e acidentes dos funcionários. Obrigação que vem de convenção coletiva, não da lei do condomínio, e que muita gestão descobre tarde.

Nenhum desses itens é exótico. São as ocorrências que aparecem na ata de qualquer assembleia.

Por que a conta não fecha depois

Existe um segundo problema, mais silencioso, e que só aparece na hora do sinistro: o valor em risco.

Boa parte das apólices de condomínio é renovada há anos com o mesmo valor de reconstrução, corrigido no olho ou simplesmente repetido. Enquanto isso, o custo de obra subiu. Quando o segurado declara um valor menor do que o valor real do bem, entra em cena a cláusula de rateio: a seguradora paga a indenização na mesma proporção da diferença.

Se o prédio vale 10 milhões para reconstruir e está segurado por 6, um prejuízo de 500 mil não é indenizado em 500 mil. É indenizado proporcionalmente, e o condomínio banca o resto.

Esse é o tipo de detalhe que não aparece na cotação, aparece na regulação do sinistro, quando já não dá para corrigir.

O que um síndico pode conferir ainda esta semana

Não é preciso ser técnico para levantar as perguntas certas. Pegue a apólice vigente e confira:

1. Qual é a importância segurada do prédio e quando ela foi atualizada pela última vez.
2. Quais coberturas existem além de incêndio, e qual o limite de cada uma.
3. Se existe cobertura de responsabilidade civil e de qual valor.
4. Se os funcionários estão cobertos conforme a convenção coletiva da categoria.
5. Qual é a franquia de cada cobertura, porque uma franquia alta transforma cobertura em enfeite.

Se alguma dessas respostas não estiver clara na apólice, ela não vai ficar mais clara depois do sinistro.

O ponto que muda a conversa na assembleia

Seguro de condomínio não é uma despesa que se escolhe pelo menor preço, é uma transferência de risco que se escolhe pelo que ela realmente cobre. Duas apólices com preços parecidos podem proteger coisas completamente diferentes, e a diferença só fica visível quando alguém coloca as duas lado a lado, cobertura por cobertura, limite por limite.

É exatamente esse comparativo que o síndico precisa ter em mãos para defender a escolha diante dos condôminos, e é o que a Avantia monta antes de qualquer proposta.