A chuva forte não escolhe o prédio ao acaso. Ela encontra sempre os mesmos pontos frágeis, e quase todos podem ser verificados numa caminhada de uma hora pelo condomínio.
Joinville tem um regime de chuva que não perdoa manutenção adiada. Volume concentrado em pouco tempo, vento associado e um relevo que transforma rua em canal em questão de minutos.
Depois de anos vistoriando edificações, posso afirmar: o temporal raramente inventa um problema novo. Ele encontra um problema antigo.
Estes são os sete pontos que falham primeiro, na ordem em que costumam aparecer.
É o campeão absoluto. Folha, areia, ninho e lodo reduzem a seção útil do condutor. Na chuva comum não dá para perceber, porque a vazão é baixa. No temporal, a calha transborda para dentro da laje.
Como verificar: jogue água com mangueira em volume alto e observe se escoa sem transbordar. Olhe o pé do condutor, procurando mancha de respingo na parede.
Garagem, playground, área de serviço. Grelha entupida ou com caimento errado acumula água onde ela não deveria ficar parada.
Como verificar: despeje um balde e veja para onde a água corre. Se ficar poça, o caimento está errado ou o ralo está obstruído.
Os pontos de encontro entre materiais diferentes são onde a vedação envelhece primeiro. Silicone ressecado, rufo descolado, manta trincada na junta.
Como verificar: na cobertura, procure trinca, descolamento e material esfarelando ao toque.
Uma manta tem vida útil. Jardineira sem dreno adequado funciona como uma piscina sobre a laje de alguém.
Como verificar: histórico de infiltração no apartamento imediatamente abaixo é o sintoma mais confiável.
No temporal, falta de energia e oscilação são comuns. Bomba sem proteção adequada queima, boia emperrada transborda, extravasor mal direcionado despeja água dentro da casa de máquinas.
Como verificar: acompanhe uma partida da bomba, confira se o extravasor descarrega para fora e se o quadro tem proteção contra surto.
Descarga atmosférica e oscilação de rede queimam o que estiver mal protegido: interfone, portão, elevador, bomba, câmeras.
Como verificar: laudo do SPDA em dia, aterramento medido, dispositivos de proteção contra surto instalados e dentro da validade.
Vento forte encontra tudo o que está mal fixado. Galho sobre o carro, antena sobre a telha, placa solta, peça de revestimento descolada.
Como verificar: poda preventiva programada e inspeção visual da fachada com binóculo, procurando revestimento com som oco ou trincado.
Vendaval, alagamento e danos elétricos não vêm automaticamente na apólice mínima de condomínio. São coberturas adicionais, contratadas à parte.
E há um segundo ponto, mais delicado. Quando o laudo do temporal aponta falta de manutenção como causa, a seguradora pode discutir a cobertura. Calha entupida há três anos não é evento da natureza, é manutenção não feita que a natureza revelou.
A diferença entre um sinistro coberto e uma despesa do condomínio costuma caber na palavra manutenção.
Os sete pontos acima podem ser percorridos numa caminhada pelo condomínio, com prancheta e câmera no celular. Registre data, foto e providência. Esse registro serve para três coisas: organizar a manutenção, defender o síndico e sustentar a cobertura numa eventual regulação.
Na página de Condomínios há um checklist mais completo, preparado para a temporada de chuva, disponível para download sem custo.
A Análise de Risco Técnica é gratuita e sem compromisso.
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